A boa comunicação nos Fundos imobiliários

Muitos investidores sentem alguma dificuldade para avaliar se a gestão de um fundo imobiliário é boa ou ruim. Sempre recebo as mesmas perguntas de investidores novatos:

(1)  Quais as melhores gestoras?
(2)  Como avaliar uma gestão?

Essa pandemia está afetando os fundos imobiliários em cheio. Mas também está abrindo uma oportunidade única para separarmos o joio do trigo. É na dificuldade que a gente vê quem se destaca. Isso também serve para as gestoras dos fundos imobiliários.

Eu já observava que algumas gestoras apresentam um trabalho diferenciado, enquanto outras são quase desconhecidas. E a crise do Covid-19 deixou isso ainda mais evidente.

Vou começar pelos bons exemplos que eu venho observando na prática.

O fundo HGRE, gerido pela Credit Suisse, no relatório gerencial de setembro de 2019, compartilhou com os cotistas a estratégia do fundo, resumindo a estratégia da seguinte forma: "Um fundo de escritórios, com participações relevantes e exposição preponderantemente em São Paulo."

Toda a estratégia está bem explicada nesse relatório de setembro de 2019, nos mínimos detalhes. Achei uma excelente prática, que merece elogios. A gestão se comunica aos cotistas explicando quais são os planos do fundo.

Ou seja, o cotista fica sabendo onde o fundo está e para onde ele vai.

Até para quem não é cotista. Se um investidor estiver estudando o HGRE, para decidir se investe ou não, o investidor terá clareza sobre a estratégia do fundo e poderá avaliar se está de acordo ou não.

Agora, eu te pergunto:

(1)  Quantos fundos fazem isso?
(2)  Quantos gestores esclarecem em detalhes a estratégia do fundo?
(3)  Quantos fundos deixam bem claro “onde estamos hoje” e “para onde vamos”?

E a Credit Suisse não para por aí.

Quando os fundos adquirem novos imóveis, eles divulgam um Fato Relevante informando ao mercado os principais dados da transação. Ok, isso é básico, todos fazem. Porém, a Credit Suisse vai além. Eles divulgam a “tese de investimento”.

Exemplo prático. No segundo semestre de 2019, o HGRE adquiriu os prédios Chucri Zaidan e Totvs e, pouco tempo depois, divulgou um documento com 34 páginas contendo:

(1)  A tese investimento – por que comprar esse prédio? Quais as vantagens? O que esperamos com esse investimento? Tudo isso é respondido.
(2)  Dados da transação – quanto custou o prédio? Como é a forma de pagamento? A vista ou parcelado? Quanto será o aluguel por mês? Qual o valor do aluguel por m2? Qual o Cap Rate?
(3)  Ficha técnica do prédio – qual a área total do edifício? Tem quantos andares? Como é o sistema de ar condicionado? Altura do pé direito? Tem algum adicional, como sala de convenções, teatro, heliponto, o prédio tem gerador?
(4)  Localização – onde o prédio fica situado? A região é abastecida por equipamentos urbanos como metro, shopping etc? Qual a vacância na região? Como é a concorrência de prédios na região?
(5)  Impactos no portfólio do fundo – como o fundo ficará com esses novos prédios? Essas aquisições estão de acordo com a estratégia do fundo?

É um trabalho de excelência. O investidor tem toda a informação de que precisa para fazer sua análise. Principalmente para investidores mais avançados ou os mais críticos, que podem avaliar a região, a localização exata, se o preço/m2 está adequado, qual o padrão construtivo do imóvel etc.

Desconheço outra gestora que adquire imóvel e divulga a “tese de investimento” com tanta riqueza de detalhes. 

E também divulga “tese de desinvestimento”! No final de 2019, o HGRE vendeu o edifício Delta Plaza. No relatório gerencial de dezembro de 2019 o fundo apresenta a “tese de desinvestimento” explicando os motivos que levaram o fundo a vender o prédio.

Veja bem: o fundo explica por que comprou e por que vendeu um prédio. Para o investidor, esse é o melhor dos mundos.

Há exemplos de fundo imobiliário que vende participação em imóvel, pouco tempo depois de ter comprado, e você simplesmente não sabe qual foi o motivo... ora, se o fundo comprou esse imóvel há pouco tempo, por que vender tão rápido? Será que isso traz um melhor resultado para os cotistas? Será que isso traz mais taxa de gestão? Fica a dúvida. E o investidor fica sem informação...

Em minha opinião, é um déficit de comunicação. O investidor não sabe o racional da operação.

Isso não ocorre na Credit Suisse. Tudo é informado com detalhes. Esse padrão de excelência na comunicação também ocorreu em outro fundo da casa, o HGLG. Esse fundo recentemente vendeu alguns imóveis para o fundo XPIN, e a Credit Suisse divulgou os motivos que levaram a venda dos imóveis.

Sinceramente, era esse o padrão de comunicação que eu esperava da indústria. Ao menos, fica o exemplo e quem sabe mais gestoras adotem essa prática.

Vamos para outro exemplo, agora, mais específico da crise do Covid-19. No meio de uma pandemia, mortes no mundo todo, lockdown da cadeia produtiva global, meia dúzia de circuit breaker em março de 2020, um desespero total. Cotistas perdidos.

No meio do caos, a RBR Asset, gestora do RBRR, divulga um “Relatório de Risco (Efeito Corona)”, em 30 de março de 2020. É um relatório excepcional, produzido especialmente para esclarecer os investidores sobre como o fundo RBRR está atravessando a crise.

Relatório cheio de informações detalhadas sobre todos os aspectos do fundo. Foi uma luz trazida no meio da escuridão imposta pela pandemia. A RBR Asset deu um exemplo que, depois, até seria seguido por outras gestoras (Kinea também seguiu nessa linha e divulgou relatório de risco com muitos detalhes).

Em seguida, a RBR participou de lives nos principais portais de comunicação sobre Fundos Imobiliários, sempre trazendo informações sobre como os fundos da casa estavam atravessando a pandemia.

Quanto mais informação disponível, mais empoderado o cotista fica para tomar suas decisões de investimento.

Agora, vamos para a outra ponta. Um exemplo que não merecem elogios.

Cito o caso da Coin Valores com o FIIB, excelente fundo, mas que parece pecar na comunicação. Nos últimos 12 meses o fundo vinha pagando rendimentos na faixa de R$ 2,67, R$ 2,70, R$ 2,40 por cota.

Com a pandemia, em 30 de abril o fundo comunicou um rendimento bem fora do habitual, de R$ 1,90. Mas infelizmente não esclareceu o porquê da redução do rendimento.

(1)  Algum inquilino não pagou o aluguel em dia?
(2)  Houve atrasos no pagamento?
(3)  O que aconteceu afinal?

O cotista não sabe. O mercado não sabe. Penso ser uma deficiência na comunicação.

Vejamos o exemplo do GGRC: no meio da pandemia a gestão do GGRC vem comunicando prontamente os atrasos no pagamento. Recebi o comunicado por e-mail, vi a notícia no instagram oficial do fundo e no perfil do fundo no twitter!

A notícia é boa? Definitivamente não. Nenhum cotista gosta de saber que o inquilino não pagou o aluguel. Porém, o GGRC é transparente com o mercado e mantém o cotista informado. O investidor sabe o que se passa com o fundo e já tem uma previsibilidade dos seus rendimentos. Ponto positivo na comunicação.

Seja o fato bom ou ruim, o fundo se comunica com os investidores e isso é excelente. Ninguém fica perdido. Todo mundo sabe o que está acontecendo e o que esperar.

E no caso do FIIB? Não faço a mínima ideia. Reduziram o rendimento e não sabemos o motivo. Em termos de comunicação e transparência, deixa a desejar quando comparado a outros fundos.

Quer um indicativo para começar a avaliar a gestão de um fundo imobiliário? Veja como ele se comunica com o cotista. O fundo te fala o que está acontecendo ou você fica perdido sem saber? 

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