Por que decidi investir em fundos imobiliários?

De início, faço um alerta: cada investidor deve ter os seus motivos. Aqui, vou falar os motivos que me levaram a investir em fundos imobiliários, porém, fique atento, pois esses motivos podem não se encaixar no seu planejamento. Isso é bem individual. O que serve para mim pode não servir para você (como tudo na vida, aliás).

Feito o alerta, vamos lá.

Anos atrás, lá nos idos de 2015/2016, quando comecei a estudar muito sobre educação financeira, descobri o conceito de “independência financeira”. Fiquei fascinado. Até então, nunca tinha me passado pela cabeça a possibilidade de me aposentar antecipadamente e poder fazer apenas aquilo que de fato me dá prazer (quando falo em “aposentar antecipadamente”, não estou falando da visão tradicional de aposentadoria como uma pessoa de idade avançada em casa sem nada para fazer todos os dias; estou me referindo a ter liberdade de tempo e espaço e não precisar vender meu tempo de vida para meu patrão em troca de ganhar algum dinheiro no fim do mês).

Dentro dos meus estudos de educação financeira, esse tema da independência financeira me interessou bastante e, assim, comecei a procurar materiais sobre o tema e aprender cada vez mais. Estudei em livros de educadores, vídeos no Youtube e em cursos de especialistas.

Praticamente todos os materiais que eu consultei apresentavam duas etapas na jornada da independência financeira: a fase de acumulação e a fase de fruição.

A primeira fase é de acumulação. Durante essa fase, o indivíduo passaria anos, ou décadas, acumulando patrimônio. É a fase da vida em que o indivíduo vai construir seu patrimônio. Trabalhar, poupar e investir visando o longo prazo. Foco na acumulação. O indivíduo passaria alguns anos ou décadas a fio acumulando recursos para, futuramente, viver desse patrimônio.

Após décadas e já tendo acumulado um patrimônio suficiente que lhe permita viver dos seus frutos, chega a segunda fase: a fase de fruição. Nessa fase, o indivíduo finalmente alcançaria a tão desejada independência financeira e poderia viver dos rendimentos frutos do patrimônio acumulado na primeira fase. O indivíduo poderia se aposentar antecipadamente e se dedicar totalmente às coisas que lhe dá prazer. Poderia, se quisesse, parar de vender seu tempo por dinheiro e usar todo seu tempo para cuidar da família, saúde, hobbies ou, poderia, ainda, continuar trabalhando, mas fazendo algo que realmente lhe dá prazer. 

Enfim, muitos anos acumulando e, depois, muitos anos aproveitando.

Isso foi o que aprendi. E, de fato, comecei minha jornada de investidor seguindo essa cartilha e investindo inicialmente apenas pensando na fase de acumulação. Selecionei apenas ativos de crescimento, de acumulação. Nada gerava renda passiva, nenhum ativo colocava dinheiro no meu bolso diretamente, nenhum ativo pingava dividendo ou rendimento na minha conta. E, para mim, estava tudo bem, afinal, estava conforme o que aprendi. Primeiro, anos só de acumulação, depois, anos só de fruição.

Esse plano está errado? Não necessariamente. De fato, obtive bons resultados. Saí do absoluto zero para meus primeiros milhares de reais. Ao longo de alguns anos consegui acumular uma quantia relativamente boa. Ou seja, tive resultados bons. Por isso digo que esse plano inicial não estava errado. Mas depois de algum tempo percebi que esse plano poderia ser aperfeiçoado (como tudo na vida, aliás).

Eu passaria muito tempo só acumulando e, depois de décadas, eu iria viver dos frutos do meu patrimônio. Mas como faria isso? Como usufruir do meu patrimônio? Afinal, eu passaria décadas só acumulando, sem aprender nada sobre fruir o patrimônio. Justamente no momento em que eu precisaria usufruir efetivamente do meu patrimônio para viver, eu  teria que aprender como fazer isso.

Isso me pareceu algo bem perigoso, porque todo iniciante tende a errar. Faz parte do aprendizado. Imagine se eu errasse com um patrimônio enorme que demorei décadas para acumular? Essa foi a primeira falha que identifiquei no meu planejamento. Percebi que não seria prudente deixar para aprender como usufruir só lá na frente. Eu preciso chegar na fase de fruição já sabendo como usufruir do meu patrimônio.

Então, decidi trazer a curva de aprendizado para o momento presente. Ou seja, começar a usufruir do meu patrimônio desde já. Assim, durante a fase de acumulação eu já estaria aprendendo como usufruir. Quando eu chegar lá na frente e declarar minha independência financeira e precisar efetivamente usufruir do meu patrimônio, eu já saberei como fazer isso. Já terei anos de experiência e aprendizado.

Outro ponto. Os juros compostos. A fórmula dos juros compostos. Sabemos que os juros compostos são calculados levando em conta a atualização do capital. Isto é, os juros incidem não apenas sobre o valor inicial investido. Incidem também sobre os juros acumulados (famoso juros sobre juros). A fórmula dos juros compostos é a seguinte:

M = C (1+i)^t

Onde,

M: montante

C: capital

i: é a taxa

t: período de tempo

Temos 3 variáveis na fórmula dos juros compostos: capital, taxa e tempo. O capital eu controlo, basta eu ganhar mais e aportar mais. A taxa eu não controlo, pois não sou eu quem define as taxas dos investimentos. E o tempo eu controlo de certa forma, pois quanto antes eu começar mais tempo eu tenho.

Então, decidi concentrar esforços nos dois fatores da fórmula que estão sob meu controle: capital e tempo. Eu decidi aportar mais e o quanto antes. E como eu faria isso? Fazendo meu patrimônio render desde já.

Pense comigo: se eu começasse a fazer meu patrimônio render dinheiro na minha conta, como na fase de fruição, eu poderia reinvestir esse rendimento. Seria uma forma de aumentar o valor que eu invisto o quanto antes. A ideia me pareceu boa.

Juntando as duas ideias (trazer a curva de aprendizado sobre fruição para o momento presente e acelerar os juros compostos através do reinvestimento da renda) decidi aperfeiçoar meu plano de independência financeira. Decidi que destinaria uma parte do meu patrimônio para ativos geradores de renda. Assim, eu começaria a aprender como usufruir do patrimônio e teria mais capital para investir.

Durante as pesquisas por ativos geradores de renda, encontrei várias classes de ativos: títulos do tesouro direto que pagam cupons periodicamente, ações de empresas que pagam dividendos periodicamente e os queridos fundos imobiliários.

Foi assim que encontrei os fundos imobiliários. Estava procurando ativos geradores de renda e os encontrei. Conforme fui aprofundando os estudos dessa classe de ativos fui  observando suas características, suas vantagens e fui gostando cada vez mais.

Sinceramente, acredito que o ideal é a diversificação em várias classes de ativos geradores de renda. Ter tudo: renda fixa pública, renda fixa privada, ações, fundos imobiliários etc. Assim, a fonte de renda dificilmente vai secar. Pode até diminuir o fluxo, mas “onde pinga não seca” (como diz meu amigo Pai Mei Investidor, alias, vale segui-lo no instagram).

Ah, outro ponto que andei pensando sobre as duas fases (acumulação primeiro e fruição depois): a fase de fruição não dispensa a acumulação. Mesmo na fase de fruição penso que o ideal é continuar acumulando. Por quê? Porquê devemos ser superavitários a vida toda. Sempre gastar menos do que se ganha, para diminuir as chances dilapidar todo o patrimônio e chegar ao ponto de não ter mais de onde usufruir. Acho que seria imprudente gastar absolutamente tudo que se ganha na fase de fruição. É como penso, se bem que, nesse ponto, não tenho autoridade alguma, simplesmente porque nunca cheguei na fase de fruição para verificar se isso é de fato verdade.

Em resumo: após pensar bastante, cheguei à conclusão de que as fases de acumulação e de fruição não precisam ser necessariamente estanques. O que há é uma predominância. Na primeira fase, obviamente predomina a acumulação, mas os ativos geradores de renda não precisam ficar de fora. Podemos incluir ativos geradores de renda na fase de acumulação, desde que os rendimentos sejam reinvestidos para potencializar a acumulação (e gerar o aprendizado de fruição desde logo). E na fase de fruição talvez seja uma boa continuar sendo superavitário e manter algum nível de acumulação. Obviamente pode acumular menos, mas a ideia é de que as duas fases são precisam ser estanques. Há uma predominância, e não uma exclusividade.

Pois bem, essa é a história de como incluí os fundos imobiliários no meu planejamento rumo à independência financeira.

Repito: esses são os meus motivos para investir em Fiis. Você sabe os seus?